Was ein Grundstück wert ist, entscheidet vor allem seine Bebaubarkeit, nicht seine Fläche. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, den Sie in Baden-Württemberg kostenfrei über BORIS-BW abrufen können — er gilt aber für ein fiktives Standardgrundstück. Zuschnitt, Hanglage, Erschließung, Altlasten und vor allem das im Bebauungsplan zulässige Maß der Nutzung verschieben den tatsächlichen Preis nach oben oder unten.
Über das Vergleichswertverfahren: Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert je Quadratmeter, der dann an das konkrete Grundstück angepasst wird. Zuschläge und Abschläge ergeben sich aus Zuschnitt, Topografie, Erschließungsstand, Baulasten und dem zulässigen Maß der baulichen Nutzung. Zwei gleich große Grundstücke nebeneinander können deshalb sehr unterschiedliche Preise erzielen.
Er legt fest, was und wie viel gebaut werden darf: Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Dachform und Baugrenzen. Diese Zahlen bestimmen den Preis stärker als die Quadratmeter. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB — dem, was in der näheren Umgebung üblich ist.
Erschlossen heißt: Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation und eine befahrbare Straße liegen an, und die Erschließungsbeiträge sind bezahlt. Bei unerschlossenen Grundstücken trägt der Käufer diese Kosten — was den erzielbaren Preis deutlich drückt. Ob und in welcher Höhe noch Beiträge offen sind, erfahren Sie bei der Gemeinde.
Häufig ja, und häufig lohnt es sich: Zwei kleinere Bauplätze erzielen zusammen oft mehr als eine große Fläche. Nötig sind die Prüfung der Bebaubarkeit beider Teile, eine Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur und die Eintragung im Grundbuch. Ob die Teilung genehmigungsfähig ist, klären wir mit der Gemeinde vorab.
Ja, und zwar ungefragt. Bekannte Altlasten, Auffüllungen oder ein Eintrag im Altlastenkataster gehören auf den Tisch. Verschweigen kann als arglistige Täuschung gewertet werden und Sie noch Jahre später zur Rückabwicklung oder zum Schadenersatz verpflichten.
Bei unbebauten Grundstücken gilt die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG ohne die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum — ein unbebautes Grundstück lässt sich nicht bewohnen. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, ist der Gewinn steuerpflichtig. Die verbindliche Beurteilung gehört zu Ihrem Steuerberater.
Wir prüfen Bebaubarkeit und Erschließungsstand und nennen Ihnen eine belastbare Preisspanne — kostenfrei.
